AP Ejendomme: Nybyg er nemmere end transformation

Enghave Brygge i Københavns Sydhavn, Pier 3 i Aarhus og Flodbyen i Randers. AP Pensions datterselskab, AP Ejendomme, er en af Danmarks største private bygherrer og forvalter investeringer i omkring 115 ejendomme og grunde over hele landet for ca. 22 mia. kroner.

De seneste par år har pensionskassen vundet det ene markante udbud efter det andet på attraktive byggegrunde. Det skyldes særligt evnen til at tænke i byrum, forklarer Peter Olsson, som er administrerende direktør i AP Ejendomme.

- Vi bygger ikke bare en bygning eller laver noget generisk arkitektur. I stedet skaber vi et byrum, når vi laver store arealudviklingsprojekter, siger han.

Peter Olsson husker tilbage på en bemærkning fra Jan Gehl for et par år siden. De to traf hinanden i forbindelse med Jan Gehls sparring i forhold til Flodbyen Randers, som AP Ejendomme realiserer sammen med Randers Kommune. Jan Gehl talte for at vende branchelogikken på hovedet: I stedet for at bygherren udelukkende tænkte på selve byggeriet, skulle en god bygherre tænke mere på selve byrummet. En tankegang, som Peter Olsson i dag bringer i spil sammen med kommuner, regioner, entreprenører og tegnestuer.

- Du skal tænke liv, så skal du tænke rum, og så skal du tænke bygning, genkalder Peter Olsson læren fra Jan Gehl.

Arkitekturen betyder derfor ikke alt, men den skal alligevel være absolut central og have en ”wow-faktor”. Gennem årene har AP Ejendomme derfor samarbejdet med både veletablerede tegnestuer som PLH, Arkitema, Vandkunsten, Sleth, Cobe, JAJA Arkitekter, Dorte Mandrup og C.F. Møller og nye tegnestuer, der forstår at favne både helhed og kontekst og den enkelte bygning med et særpræget udtryk.

- Konstruktiv dialog mellem arkitekter og bygherre er meget vigtigt, fastslår Peter Olsson.

Fotos af NRE

Eksperimenterer med træ, beton og cement

Grøn omstilling er et afgørende parameter for AP Ejendomme. I de seneste år har alle selskabets nyopførte boligprojekter i blandt andet København, Aarhus, Silkeborg, Holbæk og Kalundborg været Svanemærket, som er Nordens officielle miljømærke. Det sætter blandt andet krav til lavt energiforbrug, sundt indeklima og miljørigtige materialevalg i byggeriet. I dag har over 4000 lejligheder, huse, skoler og daginstitutioner Svanemærket i Danmark.

- Byggeriet har et stort klimaaftryk, så vi skal være med til at opfinde nye byggematerialer og bæredygtigt raffinere dem, vi bygger allermest med, siger Peter Olsson.

Derfor er AP Ejendomme som bygherre engageret i et af Danmarks største træbyggerier på Marmormolen i København og eksperimenterer med 3D-printet beton i et forsøgsprojekt i Fredericia. Et samarbejde med cementproducenten Aalborg Portland er også kommet i stand, hvor AP Ejendomme i alle byggerier med beton bruger en ny cementtype med 30 procent lavere CO2-aftryk.

- Vi har en forpligtigelse i kraft af vores størrelse, men vi er en hel branche, der skal flytte sig, siger Peter Olsson og mener, at de mange grønne ambitioner godt kan forenes med pensionskassens allervigtigste formål: at forvalte pensionsmidlerne på den mest profitable måde for i alt ca. 400.000 kunder, som blandt andet arbejder i Coop, Arla og OK, så de får det bedst mulige afkast.

Brotoften udviklingsplanen for Flodbyen Randers. Lokalplan er ikke godkendt. Visualisering C.F. Møller Architects

- Hver eneste investering, vi laver, er ud fra en betragtning om, at det skal være en absolut god forretning. Vi kommer aldrig til at lave noget, fordi det kunne være spændende og sjovt, siger Peter Olsson.

AP Ejendomme er på det punkt ligesom alle andre bygherrer: Byggeriet skal skabe profit. Men pensionskasserne i Danmark – både AP Ejendomme og eksempelvis PensionDanmark og PKA – har som investorer alligevel været foran kapitalfonde, internationale investorer og offentlige udbud på at efterspørge og stille krav til CO2-reduktion i byggeriet herhjemme. På den måde har pensionskasserne præget branchen i en grønnere retning, ifølge brancheorganisationen Miljømærkning Danmark, der er udpeget af Miljøministeriet som en uafhængig kontrolinstans for de officielle miljømærker.

Peter Olsson er heller ikke i tvivl om, at det langsigtet blik med pensionsmidler er en stor styrke, fordi miljøbevidst byggeri er en god, stabil forretning, som der er stadig stigende efterspørgsel efter.

- Vi har råd til at have en længere horisont end de fleste developere. Vi jagter ikke et hurtigt afkast men det langsigtede optimale. Det betyder, at vi bedre kan præge vores byggerier med en bæredygtighedsdagsorden.

Marmormolen. Visualisering: Henning Larsen

 

Transformation er svært

Selvom AP Ejendomme fører an på tidens store agenda omkring grøn omstilling, er den beslægtet og kraftigt italesatte dagsorden om at renovere og transformere frem for at bygge nyt straks sværere at levere på. Det erkender Peter Olsson og begrunder situationen med flere forhold.

- Vores dna er, at vi køber grundene og selv udvikler fra bunden, fordi så kan vi præge projektet med vores ønsker inden for ESG, arkitektur og byrum, siger han.

Andre gange er ”forretningscasen”, som Peter Olsson kalder det, for at transformere der bare ikke.

- Vi kan ikke transformere hvor som helst. Vi er nødt til at have et marked og en vækst i området. Andre gange er der ikke noget eksisterende byggeri, som ligger på det sted, hvor der skal ske en byudvikling, siger han og bemærker, at pensionskassen sjældent køber færdige ejendomme.

En undtagelse er dog i Vollsmose i Odense, hvor AP Ejendomme i de kommende år investerer 700 mio. kroner i at omdanne Danmarks største udsatte boligområde til en ny attraktiv bydel. Meget bliver revet ned i stedet for renoveret, men det hænger også sammen med et moderne boligideal.

- En boligblok fra 1960erne med 14 opgange og 15 etager er ikke den måde folk ønsker at bo på i dag. Det er svært at transformere sådan en bygning til nutidige og fremtidige beboere, siger Peter Olsson og peger på et andet simpelt forhold, som indimellem spænder ben på mere renovering.

- Det er langt nemmere at bygge nyt. Det er sværere at genbruge, men det er noget, som vi i den grad vil fokusere mere på, siger Peter Olsson og nævner, at et større transformationsprojekt er på bedding, men detaljerne er indtil videre fortrolige.

Enghave Brygge. Visualisering af AP Ejendomme

 

 

Et andet eksempel på et af pensionskassens tidligere sådanne projekter var omdannelsen af den oprindelige industri- og senere kontorejendom Tagensvej 135-137 i København til ungdomsboliger.

Frem mod sommeren 2025 er AP Ejendomme med i kredsen, der skal lave en samlet plan for havnearealet Pier 3 i Aarhus. Et nyt havnekvarter, der på sigt vil huse 2.500 beboere. Peter Olsson forstår godt arkitekters betragtning om klimaforandringer og typografi – at vi skal bygge længere væk fra kysten og højere oppe i landskabet. Men ligesom at klimavenligt byggeri er en god forretning, er byggeri ved havnearealer også ansvarligt, mener han.

- Folk vil gerne bo ved vandet, og mange af vores havnearealer er ikke mere i brug. Der er et stort potentiale, som skal forløses, men vi skal indtænke, hvordan vi bedst klimasikrer. Gør vi ikke det, passer vi heller ikke på vores investering.

Læs flere portræt-artikler her