Ny analyse: Hvordan styrker man business casen for renovering?

I dag vurderes investeringer indenfor byggebranchen primært ud fra økonomiske parametre, hvor afkast og risikoprofil vægtes højst. Det betyder, at investeringer i renovering og transformation ofte fravælges til fordel for nybyggeri, selv når de miljømæssige og sociale gevinster er betydelige. I den nye rapport "Bevar Mere – Mere Værdi: Udfoldning af businesscasen for renovering og transformation" har CEBRA og Søren Jensen undersøgt, hvilke muligheder der findes for at gøre renovering og transformation mere konkurrencedygtigt.

Rapporten er udviklet i tæt samarbejde et investorpanel, et videnspanel og et værdikædepanel. Investorpanelet består af repræsentanter fra KIRKBI, PensionDanmark Ejendomme, Ikano Bolig, Færchfonden og Catella Denmark, mens forskere, specialister og aktører fra forskellige dele af byggeriets værdikæde har bidraget gennem de to øvrige paneler. I rapporten er den eksisterende investeringsproces kortlagt og afprøvet gennem en fiktiv investeringscase med fire scenarier – fra begrænset istandsættelse til nedrivning og nybyggeri – i henholdsvis København NV og Slagelse. 

Når scenarierne alene vurderes gennem den nuværende økonomiske businesscase, er nedrivning og nybyggeri det mest rentable valg både i København NV og Slagelse. Men analysen viser, at det resultat kan flyttes.

– Vi har været optaget af at komme helt ind i det rum, hvor beslutningen faktisk træffes. Det er ikke nok at dokumentere, at transformation kan have en lavere klimabelastning eller skabe sociale kvaliteter, hvis de værdier aldrig når med ind i det beslutningsgrundlag, som investeringskomitéen sidder med. Derfor har vi taget udgangspunkt i investorernes egen proces og undersøgt, hvor den kan udvides for at styrke beslutningsgrundlaget, siger Stina Rask Jensen, Head of Transformation and Conservation hos CEBRA i en pressemeddelelse.

– Undervejs er det blevet tydeligt, at der i en investeringsproces er mange andre hensyn, der optager investorerne udover rådgivers tekniske løsninger og arkitektoniske kvalitet. Parametre som for eksempel timing, likviditet, risiko og så videre skal alt sammen balanceres. På den måde er rapporten med til at bygge bro mellem rådgivere og investorer, så man i højere grad taler samme sprog, siger Theis Friis Pedersen, projekt- og udviklingschef hos Søren Jensen. 

Nybyggeri er den etablerede vej

I dag opleves renovering og transformation i mange tilfælde som mere risikofyldt og mindre forudsigeligt. Analysen viser blandt andet, hvordan transformation i dag typisk belastes af højere oplevet risiko og mindre forudsigelige omkostninger. Som seniorspecialist hos Nykredit, tidligere ejendomsinvesteringschef for PensionDanmark, Niels Kristian Johne udtaler:

– Nybyggeri er motorvejen, der er lagt ud, og transformationen er bjergstien – i tåge, regnvejr, modvind og op ad bakke.

Mange af kvaliteterne, der gør den eksisterende bygning attraktiv, historierig, bæredygtig eller socialt velfungerende kan være vanskeligt at synliggøre og dokumentere på papir, selvom det kan være med til at afgøre en bygnings langsigtede afkast og kan gøre en afgørende forskel for at indfri klimamålsætninger på samfundsmæssigt niveau. Dialogerne med investorer, videnspersoner og branchefolk viste tydeligt, at der er behov for handling på to niveauer. Rapporten undersøger derfor både, hvad investorerne selv kan ændre i det såkaldte "investorrum", og hvilke rammebetingelser, der påvirker valget udefra, som skal justeres for at skabe bedre vilkår for at bevare.
 

Investorrummet – ikke al værdi skal regnes om til kroner

Rapporten peger på et tydeligt behov for at udvide investorrummet, så beslutninger ikke alene baseres på nuværende økonomiske risikorelaterede parametre, men også inddrager sociale og miljømæssige værdier direkte i vurderingen af investeringer. Der er undersøgt forskellige metoder til at synliggøre disse værdier, herunder modeller hvor sociale og miljømæssige gevinster kapitaliseres. Erfaringerne fra projektet viser dog, at ikke al værdi kan og skal omregnes til kroner. 

– Investorerne bør have en mere holistisk tilgang til deres investeringer. De skal blive bedre til at måle på og internt kommunikere social og miljømæssig performance som faste KPI’er i investeringsprocessen, skriver Carl-Johan Collet i forordet.

 

Rapporten foreslår, at investoren allerede ved den første screening opstiller målsætninger for klima og sociale værdier sammen med økonomi og risiko. Herefter vurderes de samme scenarier – eksempelvis renovering, transformation og nybyggeri – på tværs af alle fire parametre. For klima kan scenarierne blandt andet sammenlignes på deres forventede CO₂-aftryk og biodiversitetspåvirkning. I den tidlige investeringsfase kan det ske med erfaringstal og kvalificerede overslagsberegninger, så forskellene bliver synlige, før der investeres i mere detaljerede analyser.

For social værdi vurderes scenariernes potentiale for at skabe værdi for både bygningens brugere og det omkringliggende område. Det kan eksempelvis handle om den oplevede værdi af historiske spor og muligheden for at bygge videre på eksisterende fællesskaber – eller om at reducere risikoen for et negativt omdømme forbundet med nedrivning. 

– Der vil altid være hensyn, som ikke meningsfuldt kan reduceres til ét økonomisk nøgletal. Pointen er derfor ikke at sætte en pris på alt, men at gøre forskellene mellem scenarierne tydelige, så de faktisk indgår i beslutningen, siger Stina Rask Jensen.

Vurderingerne føres med ind i investeringsrapporten, så klima og social værdi står side om side med traditionelle økonomi- og risikoparamatre, når investeringskomitéen træffer sin beslutning. Det er ikke nødvendigvis nok i sig selv til altid at ændre investeringsbeslutningen, men det sikrer, at de sociale og miljømæssige konsekvenser bliver synlige og indgår som et legitimt og nødvendigt diskussionspunkt. 

Læs også:

Det er nemmere at bygge nyt frem for at genbruge, siger direktør i AP Ejendomme Peter Olsson, men lægger op til en kursændring

Rammebetingelser – rammerne er utilstrækkelige i dag

Rapporten peger samtidig på, at investorerne ikke kan flytte udviklingen alene. De frivillige mekanismer i investorrummet er ikke tilstrækkelige, hvis renovering og transformation for alvor skal kunne konkurrere på mere lige økonomiske vilkår med nedrivning og nybyggeri. Der er behov for ændringer i rammebetingelserne, hvis man for alvor skal skabe rum til lav klimapåvirkning og høj social værdi, der begge gavner samfundet og ikke bare den enkelte investor.

å baggrund af dialogen med Investorpanelet er følgende virkemidler testet i rapporten: 

- Ændring af bebyggelsesprocenten, f.eks. gennem mulighed for øgede byggeretter. 
- Fritagelse for ejendomsskat.
- Reduceret tomgangsperiode som følge af bl.a. forenklet sagsbehandling.
- Reducerede entrepriseudgifter som følge af ændringer i bygningsreglementet og forbedrede rammevilkår for de tekniske rådgivere.
- Grønne afgifter forbundet med CO₂-udledning og forringelse af biodiversitet.

Konklusionen lyder, at ét tiltag alene ikke er tilstrækkeligt til at tippe businesscasen, mens den samlede effekt af flere tiltag er tilstrækkelig på en central beliggenhed som København NV og kan være tilstrækkelig på en lokation som Slagelse. Det er således muligt at tippe businesscasen – men det er afgørende, at der fremadrettet arbejdes med en kombination af virkemidler, hvis investeringscasen for renovering og transformation reelt skal ændres.

– Det vigtige resultat er ikke, at vi har fundet én formel, der får renovering eller transformation til at vinde hver gang. Det har vi ikke. Men vi kan nu meget mere præcist se, hvilke mekanismer der trækker businesscasen i den ene eller den anden retning – og hvor der faktisk er et handlingsrum. Det gør diskussionen om transformation langt mere konkret og nuanceret, siger Theis Pedersen.